관리규약을 개정하면서 업종 제한 규정을 신설할 경우, 모든 구분소유자의 동의를 받아야 할까?

판례 해설

안녕하세요, 관리단집회의 올바른 기준! 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.

상가 내 업종제한과 관련한 분쟁이 빈번하게 발생하고 있는데요. 건물 내 분양계약서나 관리규약을 통해 업종제한 규정이 있다면, 수분양자와 양수인, 임차인까지 해당 규정을 준수해야 합니다. 그런데 경우에 따라서는 건물 분양 당시에는 업종을 제한하지 않았지만, 이후에 원활한 운영을 위해 관리규약 변경을 통해 업종제한 규정을 신설하는 경우가 있습니다. 그렇다면 이러한 경우에 거쳐야 하는 요건은 어떻게 될까요?

아래에서 살펴볼 사례에서는 관리규약을 개정하면서 '이미 해당 건물에서 영업하고 있는 업종과 동일한 업종으로는 영업할 수 없다'라는 내용을 새롭게 추가했습니다. 이전까지 해당 건물에는 업종제한 규정이 없었는데요. 규약 개정 당시에 원고는 해당 건물에서 커피숍을 운영하고 있었습니다. 그런데 규약 개정 이후, 약 2년이 지나서 피고가 원고와 동일하게 커피숍으로 영업을 시작하면서 문제가 생겼습니다.

원고가 피고를 상대로 영업금지를 구하는 소송을 제기하자, 피고는 관리규약을 개정하면서 자신이 임차한 점포의 소유자의 동의를 받지 않았기 때문에 해당 개정은 무효라고 주장했습니다. 피고 주장의 근거는 집합건물법 제29조 제1항 단서 조항인데요. 새롭게 업종제한 규정을 신설하는 경우에는 모든 구분소유자들에게 특별한 영향을 미치는 것이기 때문에 모든 구분소유자의 동의가 필요하다는 주장입니다.

하지만 법원은 피고의 주장을 인정하지 않았습니다. 즉, 업종제한 규정을 신설할 경우, 이는 특정 구분소유자에게 특별한 영향을 미치는 것이 아니라, 전체 구분소유자들에게 동일한 영향을 미치는 것이라고 판단한 것입니다. 나아가 해당 규정으로 인해 피고가 일정 부분 영업권 선택에 제한을 받는 것은 사실이지만, 그와 다른 업종으로 영업을 시작한다면 오히려 해당 조항을 통해 업종 보호를 받을 수도 있기 때문에 피고에게 무조건적으로 불리한 내용도 아니라고 판단했습니다.

만약 이 사건에서 관리규약을 개정하는 도중에 기존 업종과 동일한 업종으로 영업할 구체적인 계획이 있고, 실제로 공사가 진행 중이라면 얘기가 달라질 수 있습니다. 하지만 이 사건의 경우 관리규약 개정 이후 2년이 지나서 피고가 영업을 시작했기 때문에 여기에 해당하지 않았는데요. 따라서 기존에 없던 업종 제한 규정을 신설하려고 할 경우에는 통상적인 관리규약 제정 또는 개정 절차 요건만 거치시면 충분합니다.

법원 판단

집합건물법 제29조 제1항 후문이 '규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'고 규정하고 있으나, 새로이 업종제한에 대한 관리단 규약을 설정하는 경우 그로 인하여 소유권 행사에 다소 제약을 받게 되는 등 구분소유권자의 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일한 영향을 미치는 것으로, 결국 '전체의 구분소유자'의 권리에 관한 것이지 특별한 사정이 없는 한 일부의 구분소유자에게만 특별한 영향을 미치는 것이라고 할 수 없고, 이 사건 규약상 업종제한으로 인하여 피고가 원고와 동일 업종을 영위할 수 없으나, 한편 피고가 다른 업종을 선택하여 영업할 경우 이 사건 규약에 의하여 독점적인 영업이 가능해지는 이익도 있어 이 사건 규약이 피고 및 피고의 임대인에게 반드시 불리한 것이라고 단정할 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 가사 피고의 임대인이 이 사건 금지 규정이 포함된 이 사건 규약에 대하여 승낙을 하지 않았다 하더라도, 이를 이유로 그 효력을 부인할 수는 없다. 피고의 위 주장은 이유 없다.

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