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공용부분에서 발생한 수익 분배, 관리단집회가 필요한 이유!
- 주식회사 집회
- 5일 전
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판례 해설
안녕하세요, 관리단집회 절차 자문부터 총회 대행까지 원스톱으로 처리해 드리는 주식회사 집회입니다.
건물의 공용부분에서 수익이 발생하는 경우가 있습니다. 예를 들어 건물 옥상에 옥외간판을 설치하고 광고 비용을 받는 것인데요. 이렇게 발생한 수익은 관리규약에서 별도로 규정한 바가 없으면 각 공유자가 지분 비율에 따라 취득하게 됩니다. 다만 이러한 수익금을 매번 소유자들에게 지급하기에는 현실적인 번거로움이 있기 때문에, 주로 관리단이 수익금을 받아서 관리합니다.
아래에서 살펴볼 사례에서, 구분소유자들은 위 법리에 근거하여 곧바로 관리단에 공용부분 수익금에 대하여 반환 청구를 하였습니다. 하지만 법원은, 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 사항이라고 판단했습니다. 즉, 공용부분을 제3자에게 임대하는 것은 공용부분 관리에 관한 사항으로서 관리단집회 결의가 필요한 사항이므로, 이를 통해 발생한 수익을 배분하는 문제 역시 공용부분 관리와 밀접한 관련이 있기 때문입니다.
사실 공용부분에서 발생한 수익 배분 문제가 심심치 않게 발생하는데요. 비록 오늘 소개해드린 판결은 1심 판결이지만 그대로 확정되었고, 그 법리도 상당히 타당해 보입니다. 따라서 공용부분에서 발생한 수익을 청구하거나 배분할 때에는 관리단집회 결의를 거쳐 진행하시는 게 바람직합니다.
법원 판단
1) 집합건물법에 따르면, 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(제11조). 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(제17조).
한편, 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되고(제23조 제1항), 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다(제23조의2). 관리단의 사무는 집합건물법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행하고(제31조), 공용부분의 관리에 관한 사항은 일반적인 공용부분의 변경 및 권리변동 있는 공용부분의 변경의 경우를 제외하고는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하는 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다(제16조 제1항, 제38조 제1항).
위와 같은 공용부분의 소유관계, 사용, 관리에 관한 집합건물법 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 고려하여 볼 때, 집합건물의 구분소유자가 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다고 규정한 집합건물법 제17조만으로는 구분소유자 개인이 관리단을 상대로 공용부분에서 생기는 이익 중 전유부분의 면적 비율에 상응하는 수익금을 청구할 수 있는 구체적이고 개별적인 권리가 발생한다거나 이를 곧바로 행사할 수 있다고 보기 어렵고, 구분소유자가 관리단에게 공용부분 수익금의 배분을 청구하기 위해서는 관리단집회의 결의가 있어야 한다고 봄이 타당하다. 그 구체적 이유는 다음과 같다.
집합건물의 공용부분을 제3자에게 임대하여 임대료를 받는 등으로 수입을 얻는 행위는 공용부분의 관리에 관한 사항으로서 집합건물법 제16조 제1항에 따라 원칙적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결하는 관리단의 통상의 집회결의로써 결정하여야 하는바, 이와 같이 공용부분의 이용에 따른 수익이 발생하기 위해서는 관리단집회의 결의를 통한 의사결정이 필요하고, 관리단 또는 그 대표자인 관리인이 제3자로부터 받은 임대료 등 수입에서 사업수행을 위해 지출된 비용을 공제하는 등의 업무집행 과정을 거쳐야 한다.
이러한 공용부분의 이용에 따른 수익의 발생 요건과 과정에 비추어 볼 때, 수익금의 분배 또한 공용부분의 관리와 밀접하게 관련된 것으로서 구분소유자들에게 단체적으로 귀속되는 법률관계에 해당하는 영역으로 봄이 상당하므로, 공용부분의 관리에 관한 사항에 준하여 관리단집회의 결의를 통해 분배 여부와 시기, 방식, 액수 등이 구체적으로 결정되어야만 구분소유자가 관리단에게 수익금의 배분을 청구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.
구분소유자가 관리단집회의 결의를 거치지 아니하고 관리단에게 공용부분 수익금의 배분을 곧바로 청구할 수 있다고 인정한다면 관리단을 통하여 집합건물을 획일적, 지속적, 효율적으로 관리하는 것이 어려워진다.
원고는 선행소송의 판결을 들어 이 사건 청구가 인용되어야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 민사재판에 있어서는 원칙적으로 기판력에 저촉되지 않는 이상 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것이 아니고, 개별 사건마다 당사자의 주장 내용, 증명의 정도, 공격방어방법 등에 차이가 있어 결론이 달라질 수 있는 것은 처분권주의와 변론주의를 원칙으로 하는 소송제도 아래서는 부득이한 것이므로(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다81623 판결, 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다221487 판결 참조), 선행소송과 당사자가 다르고 제출된 공격방어방법에 차이가 있는 이 사건의 결론이 확정된 선행 소송의 결론과 반드시 같을 이유는 없다.
3) 이 사건에서 보면, 원고가 구하는 공용부분 수익금의 배분에 관하여 관리단집회의 결의가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 배분할 수익금의 액수 등에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
