건물 외벽에 임의로 설치된 간판, 관리단집회 결의 없이 구분소유자가 개별적으로 철거 청구 가능할까?

판례 해설

안녕하세요, 집합건물 관리단집회의 모든 것을 알려드리는 주식회사 집회입니다.

상가 건물에서 점포 간판은 매우 중요한 요소를 차지합니다. 하지만 이를 함부로 설치할 경우에는 문제가 될 수 있는데요. 그 이유는 바로 간판을 설치하는 건물의 외벽이나 지붕 등이 공용부분이기 때문입니다. 즉, 공용부분은 각 구분소유자가 지분 비율에 의하여 자유롭게 사용할 수 있지만, 다른 공유자의 사용을 배제하는 독점적, 배타적 사용은 불가능한데요. 따라서 건물 외벽 등에 간판을 설치하기 위해서는 먼저 관리단집회 결의가 있어야 합니다.

한편, 위와 같이 공용부분을 독점적으로 사용하는 상황에서, 다른 구분소유자가 개별적으로 철거 청구를 할 수 있을까요? 집합건물법에 따라 구분소유자는 공용부분 관리는 관리단집회 결의 사항입니다. 하지만 보존행위는 각 공유자가 관리단집회 결의를 거치지 않고도 가능한데요. 이러한 보존행위에는 지분권에 기한 방해배제 청구도 포함됩니다. 결국 임의로 설치된 간판의 철거를 구하는 것은 구분소유자가 단독으로 할 수 있습니다.

법원 판단

건물 외벽이 공용부분인지

집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 건물은 지하 4층, 지상 12층의 상가 건물로 그 구조, 이용관계 등에 비추어 이 사건 간판이 설치된 건물로 1층 외벽은 이 사건 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공되고 있음을 이유로 이 사건 건물 1층 외벽 바깥쪽 면은 이 사건 건물의 공용부분에 해당한다고 판단하였다.

구분소유자 단독으로 청구할 수 있는지

집합건물법 제5조 제1항은 "구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다."고 규정하고 있다. 또한 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회 결의로써 결정한다고 규정하면서 그 단서에 "다만 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다."고 규정하고 있다. 집합건물법 제16조 제1항의 취지는 집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위 뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고가 공용부분인 이 사건 건물 1층 외벽 바깥쪽 면에 간판을 설치하여 그곳을 배타적으로 점유, 사용한 것은 집합건물법 제5조 제1항 소정의 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위에 해당하고, 구분소유자인 원고는 공유지분권자로서 공용부분에 대한 보존행위로서 단독으로 피고에게 이 사건 간판의 철거를 구할 수 있다고 판단하였다.

위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 권리남용 금지에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

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