아파트와 상가가 구조적으로 구분된 주상복합건물, 공용부분에서 발생한 수익의 배분은 어떻게 해야 할까?

판례 해설

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요즘은 주상복합 건물의 설계와 건축 단계에서부터 아파트와 상가 및 오피스텔의 구조를 구분하기도 합니다. 이 경우, 아파트와 상가는 서로 다른 출입구와 엘리베이터를 사용하기도 하는데요. 아래에서 살펴볼 사례의 건물에서는 주상복합건물의 옥상에 통신사의 안테나를 설치하고, 건물은 통신사로부터 임대 수익을 받고 있었습니다. 그런데 상가 부분에서는 해당 옥상으로의 출입이 쉽지 않았는데요. 이에 아파트 입주자대표회의는 해당 옥상이 아파트만의 일부공용부분임을 전제로, 위 임대수익을 상가 측과 나누지 않았습니다. 이에 상가 번영회 측에서는 아파트 입주자대표회의를 상대로 부당이득금반환 청구 소송을 제기했습니다.

하지만 집합건물법 제17조를 살펴보면, 공용부분의 수익은 구분소유자의 지분 비율대로 취한다고 규정하고 있습니다. 특히 건물의 옥상은 건물의 안전과 외관을 유지하는 데 필수적인 부분인만큼 전체 공용부분으로 봐야 하는데요. 법원 역시 건물 옥상은 전체 공용부분이므로, 설령 상가 구분소유자들의 옥상 출입이 쉽지 않다는 이유만으로 이 부분에서 발생한 수익을 아파트만의 소유로 볼 수 없다고 판단했습니다.

주상복합건물은 아파트 부분이 대부분을 차지하는 경우가 있습니다. 그로 인해 건물 관리나 수익을 분배하는 과정에서 상가나 오피스텔 소유자의 의사가 제대로 반영되지 않는 경우가 있는데요. 대상판결을 통해 이러한 관행이 바로 잡히는 계기가 되었습니다.

법원 판단

집합건물법 제17조는 "각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며, 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다고 규정하고, 제10조 제1항은 "공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 한다)은 그들 구분소유자들의 공유에 속한다"고 규정하고 있다.

집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것인바, 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않고, 집합건물에서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물 부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다.

A의 안테나가 옥상에 설치되어 있었고, L의 안테나가 옥상에 설치되어 있는 사실이 인정된다. 위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면 이 사건 주상복합건물의 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 ㅇ낳다고 하더라도 이 사건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보여 이 사건 주상복합건물 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체공용부분이라고 보인다. 따라서 피고가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

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