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임차인이 관리인 선임 투표를 했다면 그 결의는 무효일까?
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 대행, 그리고 권형필 변호사와의 업무 협약으로 법률 분쟁 대응까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
임대 비율이 높은 집합건물에서는 관리인을 뽑는 관리단집회에 구분소유자 대신 임차인이 서면결의서를 내는 경우가 정말 많습니다.
그런데 결과에 불만을 품은 구분소유자가 "임차인 표는 요건이 증명되지 않았으니 빼야 한다"고 나온다면 어떻게 될까요? 임차인 표를 빼는 순간 정족수가 모자라게 된다면, 결의 전체가 흔들릴 수도 있는데요.
과연 임차인이 의결권을 제대로 행사했는지는 누가 증명해야 할까요? 최근 판결을 통해 그 답을 살펴보겠습니다.
1. 관리인 선임 집회에서는 임차인의 의결권 행사가 원칙
집합건물법은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람, 즉 임차인 등이 관리인 선임 관리단집회에서 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다(제24조 제4항, 관리위원 선출은 제26조의4 제5항).
예외는 구분소유자가 집회 전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지한 경우 등입니다. 임차인 행사가 원칙, 구분소유자의 직접 행사가 예외인 구조인 셈이죠.
2. 임차인 12명의 표, 증명책임은 결의를 다투는 쪽에
관리단집회에서 임차인의 의결권을 포함해 관리인·관리위원을 재선임한 결의의 효력이 문제 된 사건입니다.
임기 만료 후 열린 집회에서 37세대 중 30세대가 서면결의서를 제출했고, 이 중 임차인 12명의 의결권이 포함되었습니다. 이에 일부 구분소유자는 임차인의 의결권 행사 요건이 입증되지 않았으므로 해당 표를 제외하면 의결정족수를 충족하지 못한다며 결의 무효확인을 청구했습니다. 아울러 임차인들에게 소집통지도 하지 않았다는 점을 추가로 주장했습니다.
수원지방법원 2025가합114** 판결
위와 같은 관계 법령 및 피고 규약에 의하면 관리인 및 관리위원 선임에 관한 관리단집회 결의에서 임차인은 원칙적으로 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있고, 예외적으로 구분소유자가 의결권을 직접 행사할 것을 통지한 경우에 한하여 구분소유자만 의결권을 행사할 수 있다고 해석함이 타당하다.
한편 2024. 1. 29.자 임시관리단집회 결의가 무효라는 점에 대하여 이를 주장하고 있는 원고에게 증명책임이 있는데, 2024. 1. 29.자 임시관리단집회에서 의결권을 행사한 임차인 12명의 구분소유자가 의결권을 직접 행사할 것을 통지하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
결국 법원은 결의가 유효하다고 보고, 결의 무효확인과 관리인 지위 부존재 확인 청구를 모두 기각했습니다.
임차인 소집통지 문제도 마찬가지였습니다. 임차인은 독립된 의결권이 아니라 구분소유자의 의결권을 행사하는 것이고, 대부분의 구분소유자에게 통지가 갔으며 임차인 12명이 실제로 서면결의서를 냈으니 결의를 무효로 볼 중대한 하자는 아니라는 판단이었죠.
3. 실무적 시사점 : 임차인 표, 미리 이렇게 대비하세요!
TIP
💡 결의를 다투는 쪽이라면 임차인이 표를 낸 호실마다 직접 행사 통지나 별도 합의 통지가 있었는지 자료로 증명해야 합니다.
💡 직접 투표하고 싶은 구분소유자는 관리단집회 전에 관리단에 미리 통지해 두세요.
💡 관리단이라면 규약에 따라 임차인에게도 소집통지를 하세요.
💡 집회 전에 직접 행사 통지 여부와 같은 호실의 중복 투표를 확인해 분쟁의 소지를 줄이세요.
쟁점 | 주요 법적 쟁점 | 법원의 판단 및 실무 기준 |
임차인의 의결권 | 관리인·관리위원 선임 관리단집회에서 임차인이 의결권을 행사할 수 있는지 | ⭕ 원칙적으로 가능 (집합건물법 제24조 제4항, 제26조의4 제5항) |
예외 사유 | 구분소유자가 직접 의결권을 행사하겠다고 통지한 경우 | 구분소유자만 행사 (예외에 해당) |
증명 책임 | 예외 사유(직접 행사 통지 등)는 누가 증명해야 하는지 | 결의 무효를 주장하는 측 (원고가 증명하지 못해 주장 배척) |
임차인 소집통지 누락 | 임차인에게 따로 소집통지를 하지 않은 것이 무효 사유인지 | ❌ 중대한 하자 아님 (구분소유자 대부분 통지 + 임차인 실제 서면결의) |
실무적 대응 전략 | 임차인 표를 둘러싼 분쟁 대비 방법 | 직접 행사 통지 미리 하기 → 임차인 소집통지 → 중복 투표 사전 확인 |
임대 세대가 많은 건물일수록 관리단집회의 결론은 임차인 표를 어떻게 관리하느냐에 달려 있습니다. 소집통지부터 의결권 확인까지, 집회 준비 단계에서 꼼꼼히 챙기는 것이 가장 확실한 분쟁 예방책이죠.
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