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집합건물 관리인이 있는데 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자가 행위 정지 등 청구 가능할까?
- 주식회사 집회
- 10월 7일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 관리단집회 절차 자문부터 현장 진행까지 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
일반적인 관계에서는 상대방의 행위가 위법하지 않는 이상, 마음에 들지 않는다는 이유로 그 행위의 정지를 청구할 수 없습니다. 하지만 집합건물의 경우에는 조금 얘기가 다른데요. 각 사람이 소유한 전유부분이 하나의 건물을 구성하기 때문에 공동의 이익이 우선하는 경우가 있습니다. 이에 집합건물법 제43조 이하에서는 공동의 이익에 반하는 사람에게 행위 정지나 사용금지와 같이 일정한 제재를 할 수 있는 조항을 규정하고 있습니다.
따라서 집합건물의 공동의 이익을 해치는 구분소유자에 대해서는 행위 정지 등을 청구할 수 있고, 이는 소송을 통해서도 가능합니다. 다만 주의할 점은 일반 구분소유자가 무작정 이러한 청구나 소 제기를 할 수는 없고, 관리인 또는 관리단집회 결의로 지정된 구분소유자여야 합니다.
아래에서 살펴볼 사례에서는 공동의 이익에 반하는 자에 대한 행위 정지 등을 청구할 수 있는 당사자에 대해 보다 구체적으로 확인할 수 있는데요. 즉, 관리단집회에서 특정 구분소유자에 대한 행위 정지 청구 등을 결의하면서 이를 위한 권한 행사자로 지정된 구분소유자는 집합건물 관리인이 있더라도 소송을 제기할 수 있습니다.
법원 판단
집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리·사용에 관하여 다른 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 아닌 한 그 전유부분을 자유로이 사용·수익 처분할 수 있고(민법 제211조, 집합건물법 제5조 제1항), 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 있는 경우에는 이에 대한 구제조치를 취할 수 있되, 우선 그 위반의 정도가 가벼운 때는 위반행위를 한 구분소유자 및 점유자에 대하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과제거, 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 수 있고(집합건물법 제43조 제1항, 제3항), 다만 이를 소로써 청구하는 때에는 관리단집회의 과반수결의가 있어야 하며(집합건물법 제43조 제2항) 그 위반행위로 말미암아 구분소유자들의 공동생활의 장해가 현저하여 앞서의 정지 등 청구만으로는 그 장해를 제거하여 공유부분의 이용의 확보나 구분소유자들의 공동생활의 유지를 도모함에 심히 곤란한 경우에는 그 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 상당한 기간 그 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있고(집합건물법 제44조 제1항), 다만 이는 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 다수에 의한 특별결의에 따라 소로서만 구할 수 있을 뿐더러 그 결의에 있어서도 당해 구분소유자에 대한 변명의 기회를 주어야하며(집합건물법 제44조 제2항, 제3항), 그 위반행위에 대하여 앞서의 정지등 청구나 사용금지청구만으로는 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 최후로 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(다만, 관리단집회의 특별결의와 당해 구분소유자에 대한 변명기회의 부여의 점은 사용금지청구에서와 같다).
… 그런데 집합건물법 제43조 제1항에 의하면, 집합건물의 구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위 기타 관리사용상 구분소유자의 공동이익에 반하는 행위를 한 경우, 또는 그 행위를 할 염려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 구분소유자의 공동의 이익을 위하여 그 행위의 정지, 그 행위결과 제거 또는 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있다"라고 규정되어 있고, 그 제2항에는 "제1항의 규정에 의한 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다", 그 제3항에는 "위 제1항, 제2항의 규정은 구분소유자 아닌 전유부분의 점유자에게도 준용한다"라고 각 규정되어 있는바, 위 규정들을 자세히 보면 관리단집회의 결의에 의하여 지정받은 구분소유자는 관리단집회의 결의가 있으면 관리인과는 별도로 소송당사자가 되어 소송으로써 공동이익에 반하는 행위의 정지 등을 청구할 수 있다고 풀이된다.
이와 달리 관리단만이 소송당사자가 되고 관리인은 관리단의 기관으로서 소송을 수행하는 것이며, 관리인이 없거나 권한행사를 할 수 없을 때에만 비로소 관리단집회의 결의에서 지정받은 구분소유자가 관리단의 임시대표기관자격에서 소송수행권만을 갖는다는 해석은 위에서 설시한 집합건물법 제43조 제1항 규정 자체에 반하고, 공동이익에 반하는 행위는 곧 구분소유권을 침해하는 것인데 구분소유자가 자기의 이름으로 재판상 또는 재판 외에서 직접 그 침해의 배제를 구하지 못하고 관리단이 행위의 주체가 되어 구분소유자를 대신하여 침해의 배제를 대행하여 줄 뿐이라는 해석은 구분소유권의 물권적 청구권을 제약하는 결과를 가져올 것이며, 다른 한편 공동이익에 반하는 행위가 집합건물 전체에 미치지 아니하는 경우 이해관계에 있는 구분소유자가 관리단집회결의를 얻어 자기의 비용으로 그 행위의 배제를 구할 수 있도록 하는 것이 오히려 더 합리적일 것이므로 집합건물의 구분소유자는 관리단의 관리인이 있는 경우에도 관리단집회의 결의가 있다면 그 이름으로 소송을 제기할 수 있다고 볼 것이므로 피고 측의 원고에게 당사자적격이 없다는 취지의 항변은 이를 받아들이지 아니한다.
