.png){kind=small}
집합건물에서 자기가 소유한 전유부분의 창문과 외벽을 훼손한 사람을 집합건물법으로 제재할 수 있을까?
- 주식회사 집회
- 10월 28일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 관리단집회의 절차 자문부터 대행까지 원스톱으로 지원하는 주식회사 집회입니다.
앞선 칼럼들을 통해서 집합건물 내 공동의 이익에 반하는 사람에게는 집합건물법에 따라 일정한 제재를 할 수 있다고 설명드렸는데요.
아래에서 살펴볼 사례에서는 구분소유자가 자신이 소유한 전유부분 외벽에 '철거', 'X' 표시를 하고, 일부 유리창을 깨트리기도 했습니다. 그렇다면 이에 대해서도 제재가 가능할까요?
누군가는 해당 구분소유자가 자신의 재산권을 자유롭게 행사하는 것이라고 주장할 수 있습니다. 하지만 이러한 행위는 외부에서 건물을 봤을 때 상당한 미관상 문제를 일으키는 것은 물론, 해당 세대와 주변 세대의 안전과 위생에도 심각한 문제를 야기할 수 있는 행동입니다. 집합건물에서 각 소유자가 소유하는 전유부분은 다른 구분소유자의 전유부분과 맞닿아 있기 때문입니다. 법원 역시 이러한 부분을 지적하면서 집합건물법 제43조에 따라 관리인 등이 그 행위의 정지를 구할 수 있다고 판단했습니다.
결국 여러 사람이 함께 사는 집합건물에서는 전유부분이라고 하더라도 이를 함부로 훼손하여 다른 사람들에게 피해를 줄 수 있다면 집합건물법에 따라 제재를 받을 수 있다는 것을 기억하셔야 합니다.
법원 판단
본안 전 항변에 관한 판단
이 사건 청구는 피고들이 소유한 세대의 사용 자체를 제한 내지 금지하는 것이 목적이라기보다, 원고 및 원고를 대표자로 선정한 세대들 주거의 평온을 위하여 필요한 범위 내에서 예방을 구하는 것이 주된 목적으로 보인다.
이에 더하여 앞서 본 것과 같은 집합건물법의 규정을 고려하면, 피고들 소유 세대의 외벽과 발코니 유리 창문에 훼손표시 등의 금지를 구하는 것과 유리 창문이 제거된 세대의 유리 창문 설치를 구하는 것은, 집합건물법 제44조에 정한 ‘전유부분의 사용금지’에 해당한다기보다는 동법 제43조가 정한 ‘공동의 이익에 반하는 행위의 정지 및 예방에 필요한 조치’에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이 사건 청구가 동법 제44조에 기한 청구임을 전제로 하는 피고들의 본안 전 항변은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
본안에 관한 판단
가. 피고들이 별지1 기재 세대를 매수한 후 세대의 외벽과 발코니에 설치된 유리 창문에 페인트칠 등 방법으로 훼손표시를 한 사실, 별지3 기재 세대의 발코니에 설치된 유리 창문을 제거한 사실은 앞서 본 것과 같다. 건물 외벽과 발코니에 설치된 유리 창문에 훼손표시를 하는 것은 E연립주택 전체의 미관을 심하게 훼손시키는 행위로, 집합건물법에서 금지하는 ‘집합건물의 보존에 해로운 행위 및 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위’에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고는 그 행위의 정지, 결과 제거, 예방에 필요한 조치를 피고들에게 청구할 수 있고, 이는 훼손행위의 객체가 피고들 소유라 하더라도 마찬가지이다.
나. 이에 대하여 피고들은 자신의 전유부분인 발코니에 유리 창문을 설치하지 않을 자유가 있으므로 유리 창문을 설치할 것을 명하는 청구는 부당하다거나 이 사건 청구는 모두 구분소유자 공동의 이익과 관련이 없다고 주장한다. 그러나 세대의 외벽과 발코니에 설치된 유리 창문은 E연립주택 외벽의 일부를 이루고, 특정 세대가 발코니의 유리 창문을 설치하지 않을 경우 그 주변 세대는 주거 안전, 위생, 편의 측면에서 심각한 영향을 받을 수밖에 없으므로, 세대 발코니의 유리 창문 설치 여부 및 외벽, 발코니 유리 창문의 훼손 여부는 E연립주택 주민 공동의 이익과 관련이 있다고 보아야 한다. 이에 관한 피고들의 주장은 이유 없다.
또한 피고들은 별지1 기재 세대에 훼손표시를 이미 제거하였으므로 원고들이 정지를 구하는 대상인 침해행위가 없다고 주장하나, 이 사건 청구는 향후 발생할 수 있는 훼손표시의 예방에 필요한 조치를 구하는 것이므로 이에 관한 피고들의 주장도 이유 없다.
다. 따라서 집합건물법 제43조가 정한 ‘예방에 필요한 조치’로서 피고 B은 별지1 기재 D호의 건물 외벽 및 발코니에 설치된 유리 창문에 별지2 기재 각 행위를 하여서는 아니 되고(피고 B이 피고 C에 신탁하지 않은 위 세대에 관하여는 피고 C에 위 의무를 부과할 근거가 없다), 피고들은 별지1 기재 세대 중 D호를 제외한 나머지 세대의 각 건물 외벽 및 발코니에 설치된 유리 창문에 별지2 기재 각 행위를 하여서는 아니 된다. 또한 동법 제43조가 정한 ‘행위의 결과를 제거하는 조치’, 즉 유리 창문 제거로 인하여 발생한 공동이익에 반하는 결과를 제거한다는 원상회복으로 피고들은 유리 창문이 제거된 별지3 기재 세대의 발코니에 유리 창문을 설치할 의무가 있다.
