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집합건물에서 다수의 이익과 상반되는 소수 구분소유자를 공동의 이익에 반하는 것으로 보아 집합건물법 제6절에 따른 제재를 할 수 있을까?
- 주식회사 집회
- 10월 21일
- 3분 분량
판례 해설
안녕하세요, 집합건물 분쟁 해결사! 법무법인(유)로고스 권형필 변호사와 함께 하는 주식회사 집회입니다.
집합건물은 각각의 구분소유자가 자신의 전유부분에서 생활하지만, 여러 사람이 모여 사는 공간인 만큼 서로 배려하고, 이해하는 것이 필요합니다. 하지만 간혹 '빌런'이라고 불리우는 사람들이 존재하는데요. 만약 어떤 사람의 행동이 공동의 이익에 반한다면 집합건물법 제6절을 근거로 제재를 할 수 있습니다. 집합건물법에서는 행위의 정지, 사용금지, 그리고 경매청구까지 할 수 있다고 규정하고 있는데요. 다만 이는 구분소유자의 소유권을 제한하는 행위기므로 아주 제한적인 경우에, 또한 집합건물법에서 요구하는 요건을 다 갖춘 경우에만 인정됩니다.
그런데 아래에서 살펴볼 사례에서는, 임차인 한 명이 특정 층의 대다수 소유자들과 임대차 계약을 체결했습니다. 문제는 해당 임차인이 자신의 영업 목적 달성을 위해 다른 소유자들의 의사는 무시하고 해당 층 전체에 대한 공사를 진행한 것입니다. 임차인이 전유부분은 물론, 공용부분까지 점유하면서 공사를 진행하자, 결국 그와 계약을 체결하지 않은 소유자들은 임차인에게 건물 명도 소송을 제기했습니다. 그런데 재판 과정에서 임차인은, 자신의 공사 행위는 해당 상가의 활성화를 위한 것으로 공동의 이익을 위한 것이기 때문에, 되려 원고들의 사용과 수익이 다소 제한되어야 한다고 주장했습니다.
하지만 단순히 상대방과 의사가 일치하지 않는다고 해서 그것을 공동의 이익에 반한다고 보아서는 안 됩니다. 만약 위와 같은 피고의 주장이 인정된다면, 집합건물 내에서 소수의 이익은 물론 재산권이 심각하게 침해될 수 있기 때문입니다. 법원 역시 이러한 점을 인정하면서 임차인에 대한 건물 명도를 청구한 원고들의 청구를 인용했습니다.
우리 사회에서는 개인의 재산권을 보호하고 지키는 것이 중요한 가치 중 하나입니다. 그렇기 때문에 단순히 단체 내에서 목적이 다르다는 이유로 그 사람을 공동의 이익에 반하는 사람이라고 보아 제재를 할 수는 없습니다.
법원 판단
집합건물법에 의하면 집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리·사용에 관하여 다른 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 아닌 한 그 전유부분을 자유로이 사용·수익 처분할 수 있음이 원칙이고(민법 제211조, 집합건물법 제5조 제1항), 다만 다른소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 있는 경우에는 이에 대한 구제조치를 취할 수 있되, 우선 그 위반의 정도가 가벼운 때는 위반행위를 한 구분소유자 및 점유자에 대하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과제거, 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 수 있고(집합건물법 제43조 제1항), 그 위반행위로 말미암아 구분소유자들의 공동생활의 장해가 현저하여 위 정지 등 청구만으로는 그 장해를 제거하여 공유부분의 이용의 확보나 구분소유자들의 공동생활의 유지를 도모함에 심히 곤란한 경우에는 그 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 상당한 기간 그 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있으며(집합건물법 제44조 제1항), 그 위반행위에 대하여 위 청구나 사용금지청구만으로는 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 최후로 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(집합건물법 제45조 제1항 내지 제3항).
그리고 이러한 위반행위의 정지 등 청구제도, 전유부분의 사용금지청구제도, 전유부분 등의 경매청구제도는 앞서 본 바와 같이 전유부분의 관리 및 사용, 수익의 권능이 각 구분소유자에게 전속적으로 귀속되는 기분원칙에 대한 예외로서, 전유부분에 대한 소유권, 즉 재산권에 대한 주대한 제한을 가져오게 되므로 집합건물법에서 정한 일정한 요건과 절차, 형식에 따라 행사되어야 한다.
다른 한편으로, 피고가 이 사건 건물 2층 중 대다수의 구분소유자들과 임대차계약을 체결하였다손 치더라도, 그러한 행위만으로 이 사건 건물 2층 전부를 점유하면서 공사를 진행하는 것을 허용하게 된다면 피고와 임대차 계약을 체결하지 않은 일부 구분소유자의 재산권을 과도하게 침해 내지 제한하는 것이 된다. 더욱이, 피고와 임대차 계약을 체결하지 ㅇ낳은 구분소유자들로서는 피고의 공사진행에 협조할 의무도 없다. 나아가, 일부 구분소유자들이 다른 구분소유자들의 임대차계약 체결을 통한 재산권 행사에 반대하거나 찬성하지 않는다는 것이 그 다른 구분소유자들의 '공동의 이익'에 반하는 것이라고 평가하기는 어렵다. 집합건물법 제5조 제1항의 취지가 대다수 구분소유자들의 이익을 위해 어느 한 구분소유자 또는 일부 구분소유자가 갖는 자신의 전유부분에 대한 권리행사를 과도하게 침해 내지 제한하여 사실상 재산권을 박탈당하는 것까지 감내하도록 예정하고 있다고 보기는 어렵기 때문이다.
비록 이 사건 건물 2층의 대다수 구분소유자들이 피고와 체결한 임대차계약이 그들의 이익에 부합된다고 하더라도, 원고들을 비롯하여 임대차 계약 체결에 찬성하지 않는 다른 일부의 구분소유자들에 대한 관계에서는 적법한 점유권원을 취득하였다고 볼 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
