주상복합건물에서 아파트나 상가만을 위한 일부공용부분 관리단, 이렇게 구성해야 합니다!

판례 해설

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주상복합 건물에는 아파트와 상가 등 서로 용도가 다른 부분이 공존하지만, 하나의 건물이기 때문에 하나의 관리단이 구성되는데요. 그러나 건물 관리나 관리비 징수와 관련하여 서로의 이해관계가 달라서 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 이 문제를 해결하는 방법은 대화가 될 수도 있지만, 대화만으로 해결이 안 될 경우에는 아파트와 상가에 각각 별도의 관리단을 구성할 수도 있습니다. 이를 일부공용부분 관리단이라고 하는데요.

그런데 주의해야 할 부분이 있습니다. 집합건물법상 관리단은 별도의 구성 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되지만, 일부공용부분 관리단은 일정한 요건을 갖춰야 합니다. 우선, 집합건물에 구조나 용도적인 측면에서 일부 구분소유자들에게만 제공되는 명백한 일부공용부분이 존재해야 하고, 일부공용부분 관리단의 구성원인 구분소유자들 사이에 관리규약 제정 결의와 같은 별도의 조직행위가 반드시 필요합니다. 만약 이러한 절차를 거치지 않았다면 아무리 건물의 구조가 명백하게 구분되어 있다고 하더라도 일부공용부분 관리단이라는 주장은 인정되지 않습니다.

아래에서 살펴볼 사례에서도 원고(상가 자치회)는 자신이 이 사건 주상복합건물의 일부공용부분 관리단임을 전제로 피고(관리단)을 상대로 주차장에 대해 상가 부분 면적 비율만큼의 관리권한을 확인받기 위한 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 원고가 말하는 일부공용부분이 명확하게 특정되지 않은 것은 물론, 이 사건 건물 전체 관리규약 외에 원고만의 관리규약이 제정되지 않은 점 등을 이유로, 원고는 단지 임의의 단체에 불과하다고 판단했습니다.

따라서 집합건물법상 관리단과는 달리 일부공용부분 관리단을 구성하기 위해서는 일부공용부분이 명확하게 특정되는 것은 물론, 일부공용부분만을 위한 관리규약의 적법한 제정이 반드시 필요합니다. 그렇지 않고 일부공용부분 관리단도 일반적인 관리단과 동일하게 별도의 절차 없이 당연히 설립된다고 잘못 생각하신다면 소송을 제기하더라도 기각 내지 각하 판결을 받게 되니 주의하시기 바랍니다.

법원 판단

집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단은 우선 일부공용부분이 특정되어야 하고, 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다고 할 것인바, 이 사건 집합건물의 상가 부분 출입구, 복도, 엘리베이터, 계단실, 상가 화장실 및 상가 부분 발코니(2, 3층) 부분은 아파트 부분과 분리되어 상가 부분 구분소유자들이 공용하도록 설치되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 집합건물 중 주차장 등 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되는 일부공용부분이 구체적으로 명확히 특정되었다고 할 수 없고, 피고의 관리규약 외에 일부공용부분의 관리를 위한 별도의 규약이 정관을 설정하였음을 인정하기에도 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

그렇다면 원고는 '집합건물법상 이 사건 집합건물 중 상가 부분 관리단'이 아닌 '이 사건 집합건물의 상가 구분소유자들로 구성된 임의의 단체'에 불과하다고 할 것이므로, 원고가 집합건물법상 이 사건 건물 중 상가 부분 관리단임을 전제로 한 원고의 주위적 청구와 예비적 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

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