상가와 아파트가 구조적으로 분리된 주상복합건물이라면 각각 관리단이 성립할까?

판례 해설

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일반적으로 아파트는 공동주택관리법상 입주자대표회의가 구성되어 아파트를 관리하고, 집합건물에는 집합건물법상 관리단이 당연설립되어 건물을 관리합니다. 그렇다면 하나의 건물에 아파트와 상가/오피스텔이 공존하는 경우에는 누가 건물을 관리할까요? 실제로 현장에서는 주상복합건물 내 관리권한을 두고 입주자대표회의와 관리단 사이에 신경전이 발생하기도 합니다.

이에 대해 법원은 하나의 건물에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 하나의 관리단이 성립되는 것이 원칙임을 명확하게 했습니다. 따라서 아파트 측 소유자들만을 위한 입주자대표회의를 구성하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부공용부분 관리단의 구성 절차가 필요합니다.

다만 이 사건 아파트의 경우에는 아파트 측 전체 세대 수가 150세대에 이르지 못한 것으로 보입니다. 만약 150세대 이상이어서 공동주택관리법상 의무단지에 해당한다면 또 다른 법리가 적용될 여지가 있는데요. 따라서 주상복합건물에서는 아파트 측 전체 세대수를 먼저 확인하여 의무관리대상에 해당하는지를 확인하시기 바랍니다.

법원 판단

집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다"고 규정하고 있는바, 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다.

한편 집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하, 일부공용부분이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제2항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로써 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다.

이 사건에 관하여 보건대, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연 설립되는 것이지, 주상복합건물이라는 사정만으로 상가 부분과 아파트 부분이 구분되어 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

또한 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단은 우선 일부공용부분이 특정되어야 하고, 일부공용부분을 공요하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다고 할 것인데, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 집합건물 중 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되는 일부공용부분이 구체적으로 특정되었다고 할 수 없고, 피고의 관리규약 외에 일부공용부분의 관리를 위한 별도의 규약이나 정관을 설정하였음을 인정하기에도 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

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