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관리인 선임이나 공용부분 관리를 위한 관리단집회의 소집통지를 임차인에게 하지 않았다면 중대한 하자일까?
- 주식회사 집회
- 2월 25일
- 2분 분량
판례 해설
안녕하세요, 관리단집회의 시작부터 마무리까지 함께 하는 주식회사 집회입니다.
2012년에 집합건물법이 개정되면서 임차인에게도 관리단집회에 참여할 수 있는 기회가 부여되었습니다. 이에 따라 임차인은 관리인 선임이나 공용부분에 관리에 관한 사안에 대해서는 구분소유자와 마찬가지로 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 단서 조항을 통해 '구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다'라고 규정하고 있는데요. 이에 따라 단서 조항에 해당할 경우에는 임차인이 아닌 구분소유자가 의결권을 행사하게 됩니다. 그렇다면 임차인의 의결권 행사에 관한 본문과 단서 조항이, 마치 임차인의 의결권 행사가 우선하는 것으로 볼 수 있을까요?
이 사건에서 원고는 집합건물법에서 임차인 등 점유자에게 의결권 행사를 허용한 조문의 본문과 단서 조항의 배치를 근거로 일부 안건에 대해서는 임차인의 의결권 행사가 구분소유자보다 우선한다고 보았습니다. 그럼에도 관리단집회 소집통지서가 구분소유자들에게만 이뤄졌을 뿐, 임차인에게 이뤄지지 않았기 때문에 소집절차상 하자가 있다고 주장했는데요.
하지만 기본적으로 관리단의 구성원이 되려면 구분소유자여야 하고, 관리단집회에서 의결권을 행사할 권리 역시 구분소유자에게 있습니다. 집합건물법에서 임차인 등 점유자에게 일부 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 허용하였지만, 이는 해당 건물에 거주하지 않는 구분소유자가 의결권을 행사하지 않을 경우에 이를 대신하도록 한 것이지, 임차인에게 구분소유자의 권리 중 하나인 의결권을 부여한 것은 아닙니다. 따라서 구분소유자에게만 관리단집회 소집통지를 하더라도 문제 없습니다. 나아가 의결권을 산정함에 있어서, 구분소유자와 임차인이 모두 의결권을 행사했다면, 구분소유자가 행사한 표만 유효하고, 임차인의 표는 무효가 됨을 기억하시기 바랍니다.
법원 판단
먼저 집합건물법 제24조 제4항에 따라 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속됨을 전제로 한 원고들의 주장에 관하여 살펴본다.
집합건물 관리단의 구성원은 구분소유자이므로, 원칙적으로 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있는 사람은 구분소유자라고 할 것이다. 다만, 집합건물법 제24조 제4항이 일정한 경우 관리인 선임을 위한 관리단집회에서 임차인 등 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 구분소유자의 의결권을 대신하여 행사할 수 있도록 규정한 취지는 그 전유부분을 다른 사람에게 임대한 구분소유자가 자신의 의결권 행사를 게을리 할 경우 집합건물의 관리인조차 선임되지 못하여 적절한 건물 관리에 어려움이 초래되므로, 그 경우 건물 관리에 대한 실질적인 이해당사자인 임차인 등으로 하여금 위 구분소유자의 의결권을 보충적으로 행사할 수 있도록 하기 위함이라고 봄이 타당하다.
그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 구분소유자 중 과반수 및 의결권의 과반수가 이 사건 총회에 참석하여 자신의 의결권을 행사하여 이 사건 결의에 찬성하였고, 위와 같이 본래 의결권자인 구분소유자들이 자신들의 의결권을 행사한 이상 위 의결권을 보충적으로 행사할 수 있는 것에 불과한 임차인들에게 의결권이 귀속된다고는 볼 수 없다. 따라서 이 사건 건물 중 임차인이 존재하는 전유부분의 경우 이 사건 결의에 대한 의결권이 임차인들에게 귀속된다는 원고들의 주장은 받아들일 수 없으므로, 이를 전제로 한 원고들의 나머지 주장 부분 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
